原状回復とは?退居時に知りたい賃貸・アパートの費用負担のルール!

新生活や転勤のため引っ越しをする人が増えるのが、2月から3月の年度末にかけてですね。

賃貸のアパートやマンションから引っ越す時に気になるのが、修繕費の請求や原状回復のことではないでしょうか?

「クリーニングや壁紙の張替の費用は請求されるの?」

「敷金以上の金額が請求されるのはあたりまえ?」

「どこまで綺麗にして引き渡せばいいの?」など、疑問が沸いてきますね。

「原状回復」とは、簡単にいうと部屋を借りる前の状態にもどすこと。でも、借主はどこまで戻す義務があるのでしょうか?

退去時にトラブルになったり、必要以上に工事費を請求されて損をしないために、知っておきたい「原状回復」の基本ルールをまとめました。

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原状回復のガイドライン

賃貸の原状回復ついては、国土交通省によるガイドラインが参考になります。

まず、ガイドラインの内容から見てみましょう。

原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて

部屋を借りる時には賃貸契約書を取り交わしたと思いますが、その内容にしっかりと目を通している人はほとんどいないと思います。

原状回復についての内容が曖昧な契約書もよくあったようで、以前からトラブルが多く発生していました。

 

そこで、国土交通省では退居時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のために、原状回復の費用負担のあり方について平成10年3月にガイドラインを取りまとめました。

それが「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

 

ガイドラインの内容

このガイドラインによると、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。

この内容を簡単に言うと、過失や故意に傷をつけたり、破損したりといった部分は借主側が費用を負担して、通常に部屋を使用した場合の経年変化による摩耗、損傷などは賃料に含まるので負担の必要なし、ということになります。

つまり、内装を全て新しくする費用を負担する必要はないのです。

 

通常の使用という部分がどこまで入るかが少し微妙ですね。

同ガイドライン掲載の具体例では、普通に暮らしている中で壁のクロスが黄ばんできたり、ドアの動きが悪くなったりといった経年変化通常摩耗については借主に費用負担の義務がないとしています。

 

どんな場合に修繕費を請求される?

では、具体的にはどこまで借主負担で「原状回復」をすれば良いのでしょうか?

ガイドラインに載っている具体例に沿って解説します。

日焼けで畳がやけた

経年変化によるものなので借主の負担ではないとしています。

襖や障子、網戸の張替についても同様に、費用負担の義務はありません。

障子の破損などあった場合は修繕の必要があります。

壁に大きなシミをつけてしまった

過失による損傷は借主の負担で修繕しなければなりません。

壁の1面(同じ方角の壁全面)の壁紙張替はやむなしとしていますが、部屋全体の張替費用負担の義務はないとしています。

家具を置いていた跡が床に残っている

家具を置いていた部分の床がへこんでいるようなケース。

この場合は経年変化なので、修繕の義務はありません。

壁のテレビの後ろの黒ずみ汚れ、日焼けなども同様です。

壁に画鋲やピンの跡がある

カレンダーやポスターを張ることは通常の生活において一般的なことと判断されています。

なので、小さなピンの跡などは費用負担の対象になりません。

ネジ穴など、補修の必要な大きな穴はNGです。

台所の油汚れ、結露あとなどのカビ

ひどい油汚れや結露を放置したカビなどについては普段の手入れが悪いと判断されます。その場合、クリーニング費用は借主負担になります。

タバコのヤニ、臭いも同様です!

 

退去時の掃除、どの程度やれば良い?

これも退去時に気になることのひとつですね。

結論を言うと、大掃除レベルでなく通常の掃除でOKです。

通常、引き渡し後の部屋は次の人のためにプロのハウスクリーニングが入ります。

念入りな掃除は必要ありません。

ただし、キッチンの油汚れやお風呂、窓際のカビなどが残っている場合は追加で費用を請求される場合もあります!

ひどい汚れ、傷などは補修をしておくことをおすすめします。

フローリングの補修キットなどホームセンターで手に入りますのでチェックしてみてください。

 

トラブルや泣き寝入りを防ぐために

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修繕費の負担を見てみると、普通に暮らしていれば修繕費が借主負担になるものはそう多くはないようです。

でも、借り手はどうしても立場が弱いもの。

また、法律や建物について詳しくない場合(ほとんどの人が当てはまると思います)、原状回復工事の請求が高いなあと思っても、それについて申し立てるのは難しいと思います。

では、わたしたち借り手は引き渡し時のトラブルや過剰な費用請求に泣き寝入りするのを防ぐために、どんな対策が出来るでしょうか?

入居時に物件の確認をする

トラブルを防ぐためには、契約時に傷や汚れ、摩耗などについて不動産屋立ち合いのもと確認しておく必要があります。

ガイドラインには以下のようにあります。

Q 退去するときのトラブルを避けるには、契約時にどのような点に注意すればよいのでしょうか。
A 退去時はもちろん入居時にも賃貸人・賃借人双方が立ち会い、部屋の状況を確認しチェックリストを作成しておくことが大切です。

国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン Q&Aより引用

入居時はよほど短期でない場合、退去のことまで気が回らないものですが、レンタカーを借りる時と同じと考えれば納得ですね。

とはいえ、長年のうちに記憶も曖昧になっていたり、担当者も変わっていたり。

チェックリストだけではなく、写真も残すことが推奨されています。

契約時に原状回復の内容を確認する

これも出来ていれば問題ないのですが・・日本人にはあまりこういう感覚がありませんね。

前述のガイドラインを元に、原状回復についての契約内容がどうなっているのか不動産屋(や大家さん)と借主の双方で確認しておくことが必要です。

原状回復工事の請求が来たが明細がない場合

わたしも経験がありますが、請求だけが来てどの部分を修繕したのか明細が無い場合。

費用が妥当なのかどうか、判断しようがありませんね。

ガイドラインによると借主は明細を請求することが可能です。

賃貸人が、敷金から原状回復費用を差し引く場合、その具体的根拠を明らかにする必要があり、賃借人は原状回復費用の内容・内訳の明細を請求し、説明を求めることができます。

国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン Q&Aより引用

大抵は敷金以上に請求が来るものと思っていましたが、明細を請求することも出来たのですね。知っていれば・・と悔やまれます。

請求された金額が相場よりも高いような気がする

例えばクロス張替の単価が通常の倍だった、といったケース。

建築工事の見積書は材料費と工事費(人件費)が一緒になっていたりしてわかりにくくなっているのが通常ですが、疑問点は賃貸人や管理会社に、費用の内容の内訳などについて確認してみることが出来ます。

なお、賃借人が負担すべき原状回復費用は、経過年数および通常損耗を考慮した状態にすることが前提で、高級品のクロスの使用などグレードアップの費用を負担する必要はありません。

 

まとめ

原状回復についての基本ルールをまとめました。

現状回復に関しては退居するときに初めて気にしますが、実際には退去時より入居時に知っておきたいガイドラインの内容でした。

国土交通省のページからガイドライン全文がダウンロードできます。そちらもどうぞご参照ください。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」

 

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